Parking Insights 02-16

Liebe Leserinnen und Leser,

als Parkhausbetreiber verstehen wir uns als Bestandteil des Mobilitätssektors. Denn ein Autofahrer – wer kennt das nicht – fühlt sich nur dann wirklich mobil, wenn er am Zielort auch einen Platz findet, an dem er sein Fahrzeug abstellen kann. Gleichzeitig ist APCOA aber auch in der Immobilienbranche zu Hause. Denn ein Parkhaus ist nun mal eine Immobilie. Genau genommen ist es eine wichtige Schnittstelle zwischen den Unternehmen, die in den Objekten ihr Geschäft betreiben, und den Menschen, die sie zu sich einladen möchten.

Ganz besonders gilt das für den Einzelhandel. Für viele Kunden führt der Weg in Supermärkte, Shopping Center oder Fachmärkte durch die Parkgarage. Der Komfort des Parkens bestimmt zu einem nicht unbeträchtlichen Teil das gesamte Einkaufserlebnis. Gerade in vielen Fachmärkten sowie im Lebensmitteleinzelhandel ist die Möglichkeit des Warenabtransportes maßgeblich für die Einkaufsentscheidung. Darüber hinaus wird der Service im Parkhaus zum Imageträger für die Märkte.

In Zeiten der Digitalisierung werden diese Faktoren nur noch stärker zum Tragen kommen. Mit den Möglichkeiten, die die digitale Transformation bietet, steigen auch die Ansprüche der Konsumenten, insbesondere an die Convenience. Das Parkhaus übernimmt nun Funktionen einer digitalen Schnittstelle zum Kunden – so zum Beispiel durch das Angebot von kontaktlosen Bezahlverfahren oder der Online-Reservierung von attraktiven Stellflächen. Die Bereitschaft zur Registrierung für solche Dienste wird vielfach höher sein als für Services, die innerhalb der Läden geboten werden.

Rund um das Parken wird es also weiterhin spannende Themen geben. Wir möchten Ihnen mit diesem Newsletter einen Einblick in die Perspektiven unserer Branche geben und wünschen Ihnen viel Spaß bei der Lektüre.

Ihr Philippe Op de Beeck

CEO APCOA PARKING Group

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Parkbewirtschaftung im Einzelhandel

Parkhäuser werden digital. Damit wird die Stellplatzsuche beim Einkauf noch einfacher und bequemer. Für die Händler ergeben sich aus den innovativen Technologien auch ganz neue Möglichkeiten für das Marketing.

Die Parkhausschranke öffnet sich automatisch, wenn das Auto kommt. Denn der Stellplatz wurde bereits vor Fahrtantritt per App gebucht. Der Bezahlvorgang geschieht kontaktlos, abgerechnet wird, zum Beispiel monatlich via Kreditkarte. Möglich wird das dank digital vernetzter Strukturen im innovativen Parkhaus. Erkannt werden Fahrzeuge durch den Einsatz von RFID-Chips oder durch die automatisierte Nummernschilderkennung. Um solche Services nutzen zu können, müssen sich Autofahrer nur einmal kurz registrieren, anschließend können sie die Vorzüge immer wieder nutzen – und das nicht nur im Stammparkhaus, sondern auch an den anderen Standorten von APCOA. Diese Szenarien inspirieren indes nicht nur die Betreiber von Parkhäusern, auch für den Einzelhandel sind sie attraktiv. 

Erholungsinseln statt Parkbuchten

Das Parken ist eine willkommene Gelegenheit, den Kunden mithilfe von digitalen Services noch besser kennenzulernen. Denn Parkhäuser werden in vielen Städten künftig noch stärker in den Fokus rücken. Oft möchten Politik und Bürgerinitiativen das Auto in den zentralsten Lagen gern aus dem Stadtbild verbannen. So werden zum Beispiel aus Parkbuchten Erholungsinseln mit Blumenarrangement – mit der Folge, dass das Parkplatzangebot knapper wird. Bestehende Parkplätze werden zudem mit immer höheren Gebühren belegt. Doch die Händler müssen die Erreichbarkeit ihrer Läden und Märkte, und damit eine ausreichende Zahl von Stellflächen sicherstellen, um die Autofahrer unter ihren Kunden nicht zu verlieren.

Zum Einkaufen haben die Deutschen das Auto gerne in unmittelbarer Nähe. Oft sind die neuesten Errungenschaften unhandlich und schwer – egal ob es der neue Fernseher aus dem Elektronik-Fachmarkt oder der Lebensmittel-Wocheneinkauf aus dem Supermarkt ist. Und die Erwartungshaltung wird in dieser Hinsicht zunehmen: Der neue Konkurrent heißt E-Commerce und liefert die Ware in immer kürzerer Zeit direkt bis an die Wohnungstür.

Neue Services im Parkhaus

Parkhäuser bieten dem Einzelhandel eine Alternative zu  den Planungen der kommunalen Verwaltung bezüglich der Stellflächen an der Straße. Mehr noch: Sie liefern im Zuge der wachsenden technologischen Möglichkeiten Gestaltungsperspektiven für neue Services. So zum Beispiel durch differenzierte Angebote. Denn ein Stellplatz im Parkhaus ist nicht gleich Stellplatz  – es gib begehrte und weniger begehrte Flächen. Wer sein Auto schon in der ersten Ebene in unmittelbarer Nähe zum Fahrstuhl abstellen kann, fühlt sich als Gewinner im Wettbewerb um die besten Plätze.

Aber würde er dann für die Nutzung dieser Parkbucht nicht auch mehr zahlen? Oder wäre er nicht vielleicht erfreut, wenn er als Stammkunde für seine Treue zum Shopping Center mit bevorrechtigten Reservierungsmöglichkeiten belohnt wird?

Im Gegenzug erhalten Parkhausbetreiber und Einzelhändler in digital gesteuerten Parkhäusern wesentlich mehr Informationen über ihre Kunden. Unter Einhaltung der geltenden Datenschutzbestimmung erfahren sie zum Beispiel, wie viele Kunden aus welcher Region kommen und wie lange sie bleiben – und können ihre Angebote dementsprechend verfeinern. 

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Assetklasse Parkhausfonds

Parkhausfonds sind nach wie vor ein Nischenprodukt, weiß Ruud Roosen, Fondsdirector des Bouwfonds European Real Estate Parking Fund II. Doch mit der steigenden Auslastung der Parkhäuser werden die Anlageprodukte immer interessanter. Vor allem in Deutschland sieht der Experte viel Potenzial.

Wie verkaufen sich Ihre Parkhausfonds?

Sehr gut. Das Interesse ist in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen, sowohl bei privaten als auch bei institutionellen Investoren. Als wir 2005 den ersten reinen Parkhausfonds aufgelegt haben, sah das noch anders aus. Da waren die Anleger eher skeptisch. Heute aber sehen die Anleger, wie viel sie im Parkhaus bezahlen und wollen auch selbst davon profitieren. So haben wir inzwischen zwei Fonds für Privatanleger und Drei Fonds für institutionelle Anleger erfolgreich aufgelegt.

Die aktuelle Niedrigzinsphase spielt dabei sicher auch eine Rolle.

Natürlich. Mit einer Internal Rate of Return von derzeit 6 bis 7 Prozent und einer Einkommensrendite zwischen 4,5 und 5,5 Prozent können unsere Parkhausfonds sich sehen lassen. Aber die meisten Anleger schauen nicht nur auf die Rendite, sondern auch auf die Sicherheit. Und da schneiden unsere Fonds im Vergleich zu Immobilienfonds, die in Bürogebäude investieren, besser ab.

Weil eine konstante Auslastung gegeben ist?

Genau. Fällt im Bürogebäude der Hauptmieter weg, können aufgrund des Leerstands keine Einnahmen generiert werden. Kosten fallen aber trotzdem an. Muss der Parkhausbetreiber jedoch Insolvenz anmelden, werden auch weiterhin Erträge generiert – weil die Autofahrer ja weiter im Gebäude parken. Zudem haben sich Parkings auch über die vergangene Krise gut gehalten.

Wie wichtig ist dabei der Betreiber?

Für uns ist es äußerst wichtig, eine langjährige Geschäftsbeziehung zu einem zuverlässigen und professionellen Parkhausbetreiber aufzubauen. Denn nur wenn der Betreiber sein Handwerk versteht und die Einrichtung professionell betreibt, steigert er langfristig den Umsatz und damit auch den Wert des Parkhauses. Wir arbeiten daher gerne mit APCOA zusammen.

Gibt es noch Luft für steigende Umsätze?

In Deutschland auf jeden Fall. Hier sind zum einen die Tarife in den meisten Parkhäusern noch sehr günstig. Zum anderen nimmt der Parkdruck kontinuierlich zu – auch, weil die Städte die Autos von der Straße verdrängen wollen. Deshalb werden Parkhäuser immer attraktiver.

Aber ist es für ein innenstädtisches Parkhaus nicht ein Problem, wenn die Innenstadt autofrei wird?

 Das hängt von der Lage und von der zukünftigen Verkehrsplanung ab. An der Grenze zu einer verkehrsberuhigten Innenstadt wird ein Parkhaus beispielsweise sehr gut ausgelastet. Darauf achten wir bei Investitionen sehr genau.

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Stadtentwicklung und Parken

In welchem Verhältnis steht die objektive Parksituation mit der subjektiven Wahrnehmung der Bürger in einzelnen Städten? Dieser Frage ist das Institut für Demoskopie Allensbach in Braunschweig und Halle an der Saale nachgegangen. Das Ergebnis überrascht: Gerade dort, wo die Lage schwierig ist, sind die Autofahrer entspannter und zufriedener.

Die Parkplätze am Straßenrand sind rar in deutschen Innenstädten. Darauf haben sich auch die Braunschweiger eingestellt. Fahren die Bewohner der niedersächsischen Großstadt in die City, wissen sie im Voraus: Die Parkplatzsuche in den Straßen ist nahezu ausweglos, die wenigen Parkplätze sind meist belegt. Entspannter ist es da, sofort eines der großen Parkhäuser in der Innenstadt anzusteuern.

Diese Haltung der Braunschweiger haben die Forscher des Instituts für Demoskopie Allensbach im Rahmen einer Umfrage ausfindig gemacht. Im Auftrag von APCOA wurden jeweils 101 Bürger in Braunschweig und Halle an der Saale befragt. Ziel der Untersuchung war es, die objektive Parksituation mit der subjektiven Wahrnehmung der Bürger zu vergleichen. Die berücksichtigten Kriterien waren der Umfang des in die Stadtzentren einströmenden Verkehrs, die Zahl der Kraftfahrzeuge pro 1.000 Einwohner und die Anzahl sowie Verfügbarkeit der Parkplätze in den Innenstädten. Gemäß der Analyse des APCOA-Parkraumindexes ist die Parksituation in Braunschweig sehr angespannt.

Direkt ins Parkhaus

Die Braunschweiger indes sehen die Parksituation in ihrer City als weit weniger problematisch – vor allem, weil sie um die geringe Zahl der Straßenparkplätze wissen und deshalb direkt ein Parkhaus ansteuern. So gaben 50 Prozent der Braunschweiger an, gewöhnlich leicht oder sehr leicht einen Parkplatz zu finden. 61 Prozent sind bei ihrer Suche ziemlich schnell oder gar sofort erfolgreich. Lediglich 26 Prozent suchen überhaupt an der Straße; 66 Prozent fahren sofort in ein Parkhaus. Damit sind die Braunschweiger entspannt unterwegs: 39 Prozent der Autofahrer empfinden die Fahrt in die Innenstadt als spaßig, nur für 27 Prozent bedeutet es Stress.

Suche in verwinkelten Straßen

Ganz anders ist die Lage in Halle an der Saale: Obwohl hier für die vorhandenen Fahrzeuge vergleichsweise viele Parkplätze zur Verfügung stehen, ist die Lage aus Sicht der Autofahrer schwierig. Der Grund: 57 Prozent von ihnen nehmen die Mühen der Parkplatzsuche in einer der engen und verwinkelten Straßen auf sich – auch, weil sie das Parkhaus als zu teuer ansehen. Nur 34 Prozent der Autofahrer in Halle steuern dagegen sofort ein Parkhaus an. Doch die Parkplatzsuche auf der Straße kostet Zeit und Nerven. So sind 79 Prozent der Hallenser der Meinung, nur schwer einen Parkplatz zu finden. 49 Prozent gaben an, die Suche dauere oft lange. Die Fahrt in die City ist deshalb für 48 Prozent der Hallenser mit Stress verbunden; nur 16 Prozent empfinden Spaß bei dem Ausflug.

Fazit: „Eine einheitliche Parkraumbewirtschaftung in der Innenstadt sorgt für ein geringes Niveau an Stress und Suchverkehr“, schlussfolgern die Allensbach-Experten aus den  Ergebnissen ihrer Umfrage. 

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